Régebbi házak vásárlása, javítása, majd haszonnal történő viszonteladása közismert néven a ház "megfordítása". A sikeres átfordítás attól függ, hogy olyan ingatlanokat találnak -e, amelyek árai elég alacsonyak ahhoz, hogy nyereséget érjenek el, amikor a kezdeti beruházást és a javítási költségeket levonják a végső eladási árból. Számos módon találhat otthonokat, amelyeket megfordíthat. Először állítsa össze az otthonok listáját az online források, a megyei jegyzői hivatal információi és az ingatlanügynökkel folytatott konzultáció segítségével. Alaposan értékelje fel az összes lakást. A végső vásárlás előtt konzultáljon szakemberekkel, és tárgyaljon az eladóval. Ez segít megtalálni a legjobb árat a nyereséghez egy ház felborításával.
Lépések
Rész 1 /3: Házjegyzék összeállítása
1. lépés. Ismerje meg az átlagos árakat a piacon
Az első lépés a felfordítandó házak megtalálásához a piac ismerete. Biztosítani szeretné, hogy megértse, mennyi az átlagos ár a keresett területen, így a legjobban azonosíthatja az alulértékelt lakásokat.
- Tekintse meg a piacon lévő különféle lakásokat, hogy megértse az átlagárat. Ez nemcsak képet ad arról, hogy milyen lakások vannak alulértékelve, hanem érzékelni fogja, hogy mennyiért érdemes eladni egy javított lakást.
- Érdemes megvizsgálni azokat a tényezőket is, amelyek befolyásolják az otthon értékét. Biztonságos környéken van az otthon? Iskola vagy üzleti negyed közelében van? Vannak olyan tényezők, amelyek kívánatossá teszik az átlag vevő számára? Érdemes megcélozni az alulértékelt lakásokat ezeken a területeken, mivel valószínűbb, hogy később eladja őket nyereségből.
2. lépés: Alulértékelt lakások keresése online eszközök segítségével
Az egyik legjobb módja annak, hogy elkezdje keresni a felfordítható házakat, az online eszközök használata. Az online keresőmotorok lehetővé teszik az árkategória megadását és a lakások keresését bizonyos területeken. Kezdje a listát azzal, hogy különféle otthonokat keres online.
- A Zillow, a Realtor.com vagy a Trulia webhelyek segítségével kereshet otthonokat. Csípje be a keresőmotort, hogy a legalacsonyabb árak jelenjenek meg először. Nézzen meg különféle házakat, és mentse el az érdeklődő listákat a számítógépén.
- Így érzékelheti, hol vannak az olcsóbb lakások a környéken. Ez segíthet szűkíteni a keresést az úton, amikor ingatlanügynökön vagy más üzleteken keresztül keres lakást.
- Ne feledje, hogy az alulértékelt lakások nem mindig a legolcsóbbak. Azt szeretné, ha a lakást a piaci értéknél alacsonyabb áron értékesítenék, de olyat, amely javítható és tovább értékesíthető. A környék legolcsóbb otthonának komoly problémái lehetnek, és nem éri meg befektetni.
- A megye egyes területein vannak új webhelyek, amelyek jó kiindulópontot nyújtanak Önnek, és elvégzik az ellenőrzéseket. A BMV nagyszerű munkát végez automatizált számítógépek futtatásában és összehasonlításában a listaárral, így a piaci érték alatti (vagy alulértékelt) ügyletek már kiszűrésre kerülnek. Annak ellenére, hogy minden üzlet nem nagy összeg, nagyszerű helyet biztosíthat egy potenciális ingatlan kutatásának megkezdéséhez. Ez az oldal további hasznos statisztikákat is tartalmaz, mint például a REO -értékesítések és az átlagos napok a környéken. Ezek a számok betekintést engedhetnek a célszomszédban zajló eseményekbe.
Lépés 3. Látogasson el a megyei ügyintéző irodájába, hogy otthonokat találjon a kizárási folyamatban
A bezárási folyamaton áteső lakások általában olcsóbbak lesznek. Az elzárt lakásokat könnyen meg lehet fordítani, és nem igényelnek jelentős javításokat. Lehet, hogy közvetlenül ajánlatot tehet a tulajdonosnak, ami olcsóbb lehet, mint egy ingatlanközvetítő. Látogasson el a helyi megyei ügyintéző irodájába, vagy a megyei jegyző irodájába a megvásárolni kívánt területen, hogy megtalálja a bezárt lakások listáját.
1. lépés.
- Beszéljen az irodában dolgozó munkavállalóval arról, hogyan lehet megtalálni a bezárt lakásokat. Általában eladási értesítést, Lis Pendens -t vagy alapértelmezett értesítést keres.
- Megnézheti a helyi újságot is. Általában van egy nyilvános értesítési rész, amely figyelmeztet a bezárt lakásokra.
2. lépés. Keressen otthonokat a nagyvárosokon kívül
Ne korlátozza a keresést a nagyobb városokra. Míg a városokban lévő lakások hajlamosak többért eladni, akkor is nyereséget érhet el a városon kívüli házak felforgatásával. Általában olcsó házakat találhat 2-3 órával a város határain kívül.
- Ne menjen túl vidékre. Egy elszigetelt területen lévő gazdaság nem valószínű, hogy nagy nyereségért értékesítene. Ragaszkodjon a városokhoz vagy külvárosokhoz közeli kisvárosokhoz.
- Ha lehetséges, nézze meg a partoktól távol eső otthonokat. A közép -nyugati és déli városokban található házak ára sokkal olcsóbb, mint a keleti vagy nyugati parti lakásoké.
3. lépés. Állítson be egy automatikus riasztási rendszert
Ha jó áron talál otthont, akkor elsőként szeretne ajánlatot tenni. Ez előnyt jelenthet a versennyel szemben. Érdemes valamilyen automatikus riasztórendszert beállítani. Beszéljen ingatlanközvetítőjével az automatikus riasztási rendszerről. Ha nem ügynökkel dolgozik, az olyan webhelyek, mint a Zillow, általában lehetővé teszik, hogy automatikus riasztásokat állítson be egy bizonyos árú lakásokról egy adott területen.
4. lépés. Keresse meg a tulajdonos által eladó lakásokat
Ha egy tulajdonosnak gyorsan el kell adnia egy lakást, akkor lemondhat egy ingatlanközvetítővel való beszélgetésről. A tulajdonos által eladásra kínált lakások olcsóbban is eladhatók. Előfordulhat, hogy a lakástulajdonosok nem ismerik ingatlanuk valódi értékét, és jóval a piaci érték alatt hagyják. Jó ötlet áthajtani néhány olyan környéken, ahol házak vásárlásán gondolkodik. Tartsa szemmel az "Eladó a tulajdonos által" feliratot.
5. lépés. Forduljon egy ingatlanügynökhöz
Mindig jó ötlet, ha szakember áll melletted. Ha még nem ismeri az ingatlanpiacot, beszéljen egy ingatlanügynökkel arról, hogy milyen házakat talál. Képzett ügynök segíthet az igényeinek megfelelő, jó minőségű, olcsó lakások irányába mutatni.
- Ingatlanügynököt találhat az interneten vagy a sárga oldalakon. A Yelphez hasonló webhelyeken elolvashat egy ügynök véleményét, hogy megbizonyosodjon arról, hogy megbízható hírnevük van.
- Azt is meg kell kérnie más személyektől, akik házat vetettek, hogy ajánlást adjanak egy ügynöknek. Az ingatlanügynököknek készen kell állniuk arra is, hogy elérhetőségi adatokat adjanak a korábbi ügyfelekről. Beszéljen korábbi ügyfeleivel, és tegyen fel különféle kérdéseket, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a potenciális ingatlanügynök szilárd.
Rész 3 /3: A potenciális befektetések értékelése
1. Látogassa meg a különböző otthonokat
Ne korlátozza a keresést, amikor lapozandó otthonokat keres. Látogasson el a legkülönfélébb házakba számos területen. Mérlegelje az egyes látogatott házak előnyeit és hátrányait, hogy eldönthesse, melyik lakásokba érdemes befektetni.
- Vegyen részt sok nyitott házban a választott környéken. Beszéljen az ingatlanközvetítővel is, és kérje meg, hogy több házat is bejárjon egy nap alatt.
- Értse meg, miért lehetnek olcsók a lakások. Egyes olcsó lakások nagy javításra szorulhatnak, vagy rossz helyen vannak. Más lakások csak kisebb javításokra szorulhatnak, és más tényezők miatt leárazhatják őket, például a tulajdonosok gyors eladása miatt.
2. lépés. Ne zárkózzon el a javításra szoruló házaktól
Egyes házak ára alacsonyabb lehet, mert javításra van szükség. A legtöbb otthon, amelyet házak felfordításakor talál, bizonyos fokig rögzítő felső lesz, ezért ne hanyagolja el a javítási munkát. Ha a javítás gyorsan és olcsóbb áron elvégezhető, akkor az otthon megéri a befektetést.
- Sokszor egy otthon csak kozmetikai javításokra szorul. A rossz festés, rossz szőnyegpadlás vagy erős szag hosszú időre elhagyhatja a lakást a piacon. Ennek eredményeként a házat leárazzák. Az ilyen problémák azonban meglehetősen könnyen orvosolhatók.
- Végezzen némi kutatást a saját érdekében. Hívjon különféle vállalkozókat, és kérdezze meg tőlük, hogy bizonyos javítások általában mennyibe kerülnek. Azt is meg kell kérdeznie a lakástulajdonosoktól vagy ingatlanügynököktől, hogy vannak -e olyan jelentős javítások, amelyeket el kell végezni a lakásban.
3. Tegyen sok ajánlatot
Jó ötlet, hogy sok ajánlatot tegyen, amikor lapozandó otthonokat keres. A piac valószínűleg némileg versenyképes lesz, és nem tud megvásárolni minden olyan házat, amelyre ajánlatot tesz. A szakemberek azt tanácsolják, hogy használja a 100-10-1 szabályt. Ez azt jelenti, hogy nagyjából 100 házat kell megnéznie, ajánlatot tennie körülbelül 10 lakásról, és végül ténylegesen 1 házat kell vásárolnia a 10 -ből.
- Ne féljen ajánlatokat tenni olyan házakról, amelyek nem az első választásai. Az ajánlatok nagy része mindenesetre elbukik. Ha olyan házhoz jut, amely nem az első választás volt, akkor is a legtöbbet hozhatja ki a vásárlásból.
- Azonban ne tegyen ajánlatot olyan lakásokra, amelyekről tudja, hogy nem szeretné. Például egy nagyon rossz környéken lévő ház valószínűleg nem érdemes befektetés. Csak olyan házakra tegyen ajánlatot, amelyekről úgy érzi, élhet a megfordítással.
Rész 3 /3: Beszélgetés szakemberekkel a vásárlásról
1. lépés: Végezzen otthoni vizsgálatot a megvásárolni tervezett ingatlanokon
Soha ne vásároljon ingatlant anélkül, hogy idő előtt elvégezné a lakásvizsgálatot. Béreljen fel egy szakképzett lakásfelügyelőt, hogy értékelje az otthont, mielőtt ajánlatot tesz.
- A lakásfelügyelő semleges harmadik fél lesz, aki nem érdekli a károk minimalizálását az értékesítéshez. Ő tájékoztatni fogja Önt arról, hogy mennyi munka szükséges az otthonon.
- A kisebb javításokat igénylő ház nagyszerű befektetés, ha otthont szeretne fordítani. Egy olyan ház azonban, amely komolyabb felújításra szorul, nem biztos, hogy megéri az idejét és a pénzét.
2. lépés. Beszéljen egy ügyvéddel
Hacsak nem rendelkezik jogi diplomával, soha ne vásároljon lakást anélkül, hogy beszélne egy ingatlanügyvéddel. A lakásvásárláshoz sok papír és szerződés kötődik. A szakképzett ingatlanügyvéd óvatosan tanácsot ad, és megakadályozza, hogy rossz vásárlási döntéseket hozzon.
- Ingatlanügyvédet találhat az interneten vagy a helyi sárga oldalakon. Beszéljen barátaival vagy kollégáival is, akik házakat forgatnak, és kérjenek beutalót.
- Ügyvéd felvétele előtt mindig olvassa el az értékeléseket, hogy megbizonyosodjon arról, hogy megbízható hírnévvel rendelkező személyt választ.
3. lépés. Javaslatokat kaphat a javítási költségekre számos szakembertől
Biztosítani szeretné, hogy a javítás költségei ne haladják meg a lakás esetleges hasznát. Hívjon különféle, a környéken működő engedéllyel rendelkező vállalkozókat. Mondja el nekik, milyen javításokra van szüksége, és kérjen tőlük becsléseket. Számítsa ki nagyjából, hogy mennyi lesz a javítás teljes költsége.
- Egyes vállalkozók nem adnak ingyenes becslést, ha Ön nem az ingatlan tulajdonosa, kivéve, ha már van munkakapcsolata velük. Bizonyos esetekben előfordulhat, hogy kisebb díjat kell fizetnie, hogy becslést kapjon a nem tulajdonában lévő ingatlan javításáról.
- Hívjon különféle helyeket, és keresse meg a legalacsonyabb árakat. Azonban el kell olvasnia az online értékeléseket is, és beszélnie kell más ügyfelekkel, mielőtt szerződést köt a vállalkozóval.
- Ha vannak kisebb javítások, például rossz festés, fontolja meg saját maga. Ez pénzt takaríthat meg a ház megfordításakor.
Lépés 4. Törjön össze néhány számot, hogy megtudja, mennyit kínálhat otthonának
Biztos szeretne lenni abban, hogy minden megvásárolt ház nyereséget termelhet. Ahhoz, hogy megtudja, mennyit kell ajánlania, el kell végeznie néhány egyszerű matematikát. Az ingatlanügynöknek és ügyvédnek segítenie kell bizonyos költségek, valamint az ingatlan esetleges eladási árának becslésében.
- Szüksége lesz az úgynevezett javítás utáni értékre (ARV). Ez az az ár, amelyet az ingatlan végül eladni fog, és az ügynöke kitalálhatja ezt az árat, ha megvizsgálja a környéken a legutóbbi értékesítéseket.
- Azt szeretné, ha az ARV körülbelül 70% -a lenne annak, amit az otthonért fizetne. Szorozzuk meg az ARV -t 0,7 -gyel, hogy megtudjuk, mennyit kell fizetni a házért. Például egy olyan házat, amelynek ARV értéke 200 000 USD, nem szabad 140 000 USD -nál nagyobb áron vásárolni, ha nem igényel javítást. Le kell azonban vonni a javítási költségeket. Ha otthonában 40 000 dollár értékű javítást igényel, ne vásárolja meg 100 000 dollárnál többet.
5. lépés. Tárgyalás az eladóval
A végső ár megállapítása előtt mindig egyeztetnie kell. Ha tárgyal az eladóval, akkor akár alacsonyabb árat is kaphat, mint amivel kezdeni akarta. Ne fogadja el az eladó által kért első árat, különösen, ha magasabb, mint az Ön által kiszámított maximális ár.
Itt jól jön, ha sok ajánlatot tesz. Ha úgy tűnik, hajlandó elengedni az eladást, akkor az eladó nagyobb valószínűséggel enged meg az ajánlatának
Videó - A szolgáltatás használatával bizonyos információk megoszthatók a YouTube -lal
Tippek
- Mindig rendelje meg a teljes címkeresést, mielőtt készpénzt fizet egy megdöntendő ingatlanért. Ellenkező esetben előfordulhat, hogy bírósági csatát kell vívnia a befektetés megtérüléséért, ha a jogcímet nem lehet jogszerűen átadni.
- A cím tisztázása 2 héttől egy évig tarthat. Győződjön meg arról, hogy a címek esetlegessége fennáll, hogy visszavonhassa, ha zavaró elemek vannak a címjelentésben. Ha lehetséges törölni ezeket a tételeket, akkor érdemes folytatni, de ha nem, akkor érdemes visszalépni.
- Ha végül pénzt veszít egy ház felborításával, ami nem ritka, akkor érdemes bérelni a házat egy -két évre, hogy extra pénzt keressen belőle, mielőtt eladná.
