Hihetetlen mennyiségű pénzt lehet keresni az új lakások lapozgatásában, ha jól sikerül. Valójában könnyedén kereshet 25 000 dollárt vagy többet flipenként, és 90 napon belül megteheti. Ne feledje azonban, hogy Ön is ennyit vagy többet veszíthet, ha rosszul számítja ki a lehetőséget. Az új házak felforgatása nem szokványos módon nagy pénzkereseti mód lehet, de kutatást, kemény munkát és egészséges kockázatvállalást is igényel.
Lépések
1. rész a 4 -ből: Annak eldöntése, hogy a házfordítás megfelelő -e Önnek
1. lépés. Győződjön meg arról, hogy elegendő extra készpénzzel rendelkezik
Az új házak felfordítása valójában egy lakás vagy ingatlan megvásárlását jelenti. Tehát amellett, hogy havi költségeihez újabb jelzálogot ad hozzá, nagy valószínűséggel előleget is be kell nyújtania. Remélhetőleg az eladási ár fedezi ezeket a költségeket. Ettől függetlenül nagy mennyiségű készpénzre és rugalmas havi költségvetésre lesz szüksége a házak lapozásának megkezdéséhez.
Ezek egyéb kiadások is, mint például a rezsi és az adók. Ha eladja a házat, akkor a nyereség után tőkenyereség -adót is kell fizetnie
2. Lépés Kezelje elvárásait
A sikeres flipperek nem egyszerűen vesznek és adnak el házakat anélkül, hogy közbenső munkát vagy marketingtevékenységet végeznének. Felismerje, hogy sok esetben munkát és költségeket kell fektetnie ahhoz, hogy a házon változtatásokat végezzen. Másoknál érdemes elkerülni az ingatlanügynöki díjakat, és megpróbálni saját maga eladni a házat, ami bizonyos marketing- és lábmunkát igényel. Győződjön meg róla, hogy hajlandó beleadni a munkát ennek helyes elvégzéséhez.
3. lépés. Győződjön meg róla, hogy van elég szabad ideje
Ez nem hétvégi hobbi, hanem teljes munkaidős munka. A legtöbb esetben ütemeznie kell a karbantartást, felügyelnie kell az építkezéseket a kiegészítéseknél vagy változtatásoknál, és foglalkoznia kell a házban felmerülő egyéb problémákkal. Önnek is meg kell mutatnia a házat a potenciális vásárlóknak, ha nem tervez ingatlanközvetítőt. Nehéz lenne mindezt egy teljes munkaidős munkakörbe ütemezni.
4. lépés Legyen képes kezelni a kockázatokat és a kudarcokat
Valószínűleg legalább néhány hibát el fog követni, amikor elkezdi a házak lapozását. Ezek a hibák több ezer vagy tízezer dollárba kerülhetnek. Ezenkívül olyan balesetek is előfordulhatnak, amelyek több ezerbe kerülnek, vagy hetekkel vagy hónapokkal késleltetik a jelenlegi projektet. Ha Ön az a fajta ember, aki nem tud racionálisan gondolkodni és cselekedni ezekben a stresszes időkben, előfordulhat, hogy a házforgatás nem az Ön számára való.
2. rész a 4 -ből: Ingatlan keresése
1. lépés. Ismerje meg, hogyan vásárolhat lakást vagy lakást
Ha ezt már megtette, akkor már ismeri a folyamatot és a második természetét. Ha még soha nem vásárolt lakást, forduljon ingatlanoshoz. Lakásvásárláskor néhány lépést meg kell ismernie. Általában ez a folyamat magában foglalja az ajánlat benyújtását, a jelzálog felvételét, a feltételek megszüntetését és a birtokbavételt.
Azt is kihagyhatja a kezdeti eladást, hogy teljesen megvásárolja a saját telkeit, és saját otthonát építi rájuk, hogy eladhassa. Ebben a folyamatban vagy saját maga építheti fel a lakást, vagy bérelhet építőmestert, aki megcsinálja. Ez a két folyamat ismert specifikáció, illetve egyedi konstrukció
2. Lépés. Kutatja a környékbeli piaci feltételeket
Beszéljen ingatlanközvetítőkkel arról, hogy mekkora mennyiségű és lakossági igényt tapasztalnak. Érdemes a helyi újságban is keresni a lakásjelentéseket.
- A lakáspiac olyan, mint a tőzsde, mivel "bika" és "medve" ciklus is van. A lakáspiac évekig és évekig tarthat, amíg egyik ciklusról a másikra vált. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanok vagy "nagy keresletűek" vagy "alacsony keresletűek" lehetnek bármikor.
- Ha a környéken jelenleg "alacsony kereslet" tapasztalható az otthonok iránt, sokkal nagyobb kihívást jelent, vagy legalábbis kevésbé jövedelmező a házak felforgatása.
- Ha valóban el akarja kezdeni a lapozást, de úgy találja, hogy a helyi lakáspiac nem érett rá, akkor fontolja meg, hogy egy aktívabb piaccal rendelkező területre költözik. Keresse meg a legforróbb piacokat az interneten. Egyes területeken drámai fellendülés tapasztalható, és készek a flipbefektetésekre.
3. lépés. Keressen egy tulajdonságot
Miután eldöntötte, hogy itt az ideje egy új projekt megkezdésének, keressen megfelelő összeget a költségkeretén belül. Ennek több módja is van.
- Vannak, akik nyomorúságos ingatlanokat keresnek. Ezek azok, amelyeket az eladó "kétségbeesetten akar eladni" olyan okok miatt, mint a válás, a csőd, a halál, az ingatlan rossz állapota vagy a fizetési késedelem. Az eladó eladási vágya lehetővé teszi, hogy jobb árat alkosson a földön.
- Egy másik módszer az, hogy egyszerűen megkeresi városának azokat a területeit, amelyek "új környékek", ahol az új építkezés folyik. Menj oda, és menj körbe. Keresse meg azokat a táblákat, amelyeket építtetők helyeztek el, akik el akarják adni új otthonukat vagy a rendelkezésre álló nyitott telkeket.
Lépés 4. Fontolja meg, hogy milyen típusú otthont építhet egy ingatlanra
Végezzen kutatást, és találja ki, hogy a ház stílusa, mérete és sajátosságai divatosak vagy általában eladottak az Ön környékén. Nézze meg az új házakat, amelyeket eladnak, és próbálja meg követni sikereiket. Lehet, hogy össze kell állítania egy csapatot egy tervezővel és építésznővel, hogy reális elképzelést kapjon arról, hogy mit tud tenni egy adott tétel és költségvetés mellett.
- Próbáljon olyan házakat tervezni, amelyek közepes és felső tartományban értékesítenek. Ez azt az összeget jelenti, amelyet az átlag család megengedhet magának. Általában ez körülbelül 200 000 és 500 000 dollár közötti összeget jelent a régiótól függően. Azért szeretné ezt az árkategóriát, mert ezek fogynak a leggyorsabban, mivel a legnagyobb népsűrűség keresi ezeket a középkategóriás lakásokat. Lehet sokkal kevesebb vagy sokkal több, de ez körülbelül az átlag.
- Sok esetben az otthonnak három vagy több hálószobával és legalább két teljes fürdőszobával kell rendelkeznie.
5. Lépjen kapcsolatba az építőkkel a "specifikus otthonokról"
"Egy másik módja annak, hogy házat találjon, ha egyszerűen megkeresi a környékbeli építők listáját. Hívja fel őket, és kérdezze meg, nincs -e eladó" speciális lakásuk ". Így hívják az új, tényleges tulajdonos nélküli otthont (kivéve az építtetőt).
- Az oka annak, hogy fontolóra szeretné venni a vadonatúj otthon megtalálását, egyszerű. Teljesen új, nincs szükség felújításra. Sokkal jobban mutat, és többen fogják megnézni, mint egy régebbi otthon. És a margó nagyobb. Ez azt jelenti, hogy az új otthonok „prémiumot” igényelnek. Ha egy személy vadonatúj otthonban szeretne élni, magasabb árat kell fizetnie. Majdnem olyan, mintha új autót vásárolna a telekről, csak annyit, hogy nem fog leértékelődni.
- Ezenkívül az új városrészek általában több funkciót és szolgáltatást kínálnak, mint például parkok, patakok, gyalogösvények stb. Szépek a további fejlesztésekkel. Az otthonát szép új otthonok veszik körül. Mindezek a funkciók együttesen összeadják és megkönnyítik az otthon megfordítását.
6. Vizsgálja tovább kedvenc lehetőségeit
Idővel néhány ingatlanra szűkíti a keresést. Ezen a ponton végezzen némi kutatást minden egyes építőről, akit fontolóra vesz, hogy megbizonyosodjon arról, hogy jó hírű és befejezi az otthont az általuk igényelt szabványok szerint, például gránitlapok, 50 uncia szőnyeg és egyéb adatok szerint. Győződjön meg róla, hogy minőségi munkát végeznek, és nézzék meg néhány épített otthonukat is. Ha nincs más épített házuk, amit meg tudnának mutatni, akkor legyen nagyon óvatos.
Feltétlenül használja a többszörös hirdetések szolgáltatás (MLS) adatait a környékbeli trendek és a hasonló házak átlagos értékeinek megtekintéséhez. Ez képet adhat a ház piaci értékéről. A szolgáltatás használatához keresse fel a https://www.mls.com webhelyet
3. rész a 4 -ből: Az ingatlan megvásárlása
1. lépés. Vegye figyelembe a költségeket
Nézze meg a telek költségeit, az építési díjakat és az építési költségeket. Ezenkívül figyelembe kell vennie a jutalékokat, az ingatlanadókat és a biztosítást, valamint a befektetés finanszírozásának költségeit. Ezeket a számokat az építő és az összehasonlítható projektek adatai alapján számolja össze. Ezután ezt az összeget felhasználhatja a becsült eladási árhoz való összehasonlításhoz annak eldöntéséhez, hogy ésszerű nyereséget érhet -e el a ház eladásából.
2. lépés. Ha talál egy ingatlant, amely nagyszerű, ugorjon rá
Ha az adott terület tényleges MLS -összehasonlításai alapján tudja, hogy legalább 25 000 dollárral megfordíthatja azt, gyorsan mozogni!
Azonnal tegyen ajánlatot. Ha elfogadják, akkor még mindig lesz ideje, hogy kutasson az építtetővel és az otthon állapotával kapcsolatban.
Az ajánlatban ügyeljen arra, hogy a szerződésből több kiút is legyen, például „finanszírozható”. Ha problémája van, és ki kell lépnie, és nem tartalmazza az ilyen típusú záradékot, akkor nem fog tudni kilépni, ha probléma merül fel. A leggyakoribb egyszerűen "x dátumig finanszírozandó". Ha addig nem tudja finanszírozni a finanszírozást, kérjen hosszabbítást a feltétel napján
3. lépés. Szerezzen finanszírozást
Az ingatlan tényleges megvásárlásához és az építkezés megkezdéséhez vagy folytatásához kölcsön kell felvennie. A házak felforgatása esetén valószínűleg magas kamatú kölcsönt kell felvennie, a házak felforgatásával járó kockázatok miatt. Ez sok esetben akár 10-12 százalékos éves kamat is lehet.
A jó hiteltörténet és a pontszám segíthet a jobb kamatláb elérésében, de a kölcsönt sok hitelező továbbra is kockázatosnak tartja
4. lépés. Távolítsa el a feltételeket az otthonról
Ez azt jelenti, hogy birtokba kell vennie a szerződés dátumát. Ez akkor történik, amikor az otthona épül. Így most beszélhet az építtetővel, és kiválaszthatja a ház belső és külső jellemzőit és színeit. Ha nincs tapasztalata ezzel kapcsolatban, akkor derítse ki, van -e az építtetőnek szakembere, aki konzultálhat Önnel.
5. lépés Készítsd el a házat
Ügyeljen arra, hogy figyelemmel kísérje az építtető munkáját, amikor a specifikációi szerint befejezik az otthont. Érdemes konzultálni más könyvekkel vagy szakértőkkel az otthon befejezésében, különösen az első néhány termék esetében. Látható luxusfelületeket szeretne hozzáadni anélkül, hogy túlságosan feláldozná költségvetését.
- Válasszon "minden semleges színű" textúrákat, festékeket és anyagokat, valamint olyan felületeket, amelyek szinte minden ízlésnek megfelelnek. Ne válasszon élénk színeket semmire. Ne feledje, hogy "felforgatja" ezt az otthont. A belső teret "valaki másnak" készíted. Nem az tetszik neked, hanem az általános lakosságnak, ami kívül -belül "semleges hangok".
- Ha nem tesz semmit, győződjön meg arról, hogy a konyha tökéletes. Ez a ház legfontosabb szobája sok vásárló számára. Ha ez már jó, nézze meg a fürdőszobákat.
4. rész a 4 -ből: A ház eladása
1. lépés. Most az otthona készen áll, és készen áll a bemutatásra
Távolítson el minden szemetet, valamint a körülötte fekvő építőanyagokat vagy berendezéseket. Ez a ház eladó lesz. Ez azt jelenti, hogy "100% rendetlenségmentesnek" kell lennie. Egy egyszerű módja annak, hogy megértsük ezt, menjen el bármelyik "show home" -ra a környéken, és nézze meg, hogyan csinálták a belső teret. A bútoroknak, ha egyáltalán van ilyenük, nem kell olyan jónak vagy díszesnek lenniük, mint a bemutató otthonban.
Ne hagyjon semmit szem előtt. Tegyen el mindent szekrényekbe, szekrényekbe, fiókokba, pincébe és garázsba. A fő lakóterületet rendetlenül hagyva. Ne használjon túl sok bútort sem. Nem akarja, hogy a szobák túl elfoglaltnak tűnjenek. Ne szereljen túl sok fényképet vagy képet a falakra. Azt akarod, hogy minden érintetlen legyen. Mivel a vevője "új otthont" szeretne, ne csináljon belőle "használt otthont". Készítsen számukra "show home" -t
2. lépés. Sorolja fel az otthont
Eladhatja magát, hogy pénzt takarítson meg, vagy felveheti az ingatlanügynökkel az MLS -be. Azért szeretne eladni az MLS -en keresztül, mert az Ön környékén több ezer ingatlanügynök látja az MLS (többszörös listázási szolgáltatás) listáját, és talán „naponta” is elkezdi bemutatni otthonát. Rengeteg ingatlanforgalmazó fog versenyezni, hogy eladja otthonát. Hasonlítsd össze azzal, hogy "csak te" próbálod eladni. Igen, lemond a jutalékról, de ezt bele lehet számítani az eladási árba.
- Sorolja fel otthonát versenyképesen a környéken. A lakás megvásárlásakor azonban üzletet kellett volna kötnie, és már előre számított arra, hogy a tényleges piaci körülmények és az Ön által végzett kutatás alapján legalább 50 000 dollárral tovább értékesítheti.
- Ne árazzon túl sokat, különben nem fog eladni, és ne árazzon alul, és hagyjon pénzt az asztalon. De jobb, ha alulárazzuk, és ne legyünk rugalmasak a kért áron a tárgyalások során, mint hogy túlárazzuk, és senki ne nézze meg.
3. lépés: Amikor ajánlatot kap, alaposan mérlegelje a helyzetet
Soha, semmilyen körülmények között ne menjen bele egy olyan tárgyalásba, ahol oda -vissza kereskedik az ajánlatokkal. Ha ajánlatot adnak, akkor mindig azt kell mondanod nekik: "Meggondolom, és egy óra múlva visszajövök". Szánjon egy kis időt arra, hogy átgondolja. Ne kezdjen oda -vissza kereskedni az ajánlatokkal a vevővel, legalább egy óra elteltével. Egy dolgot tehetsz, ha a vásárlónál vagy, és azt mondják: „mi lesz ennyivel…”, mondd meg nekik: „Rendben, elfogadom az ajánlatot, elmegyek, megiszok egy kávét, és visszajövök egyben óra, hogy tudassa veled."
Ez azért nagyon fontos, mert nagy valószínűséggel nem kínáltak eleget, és most szeretné ellensúlyozni az ajánlatot. Mit tehet, ha szán rá egy órát a számlázási ajánlat megszervezésére. Például, ha az ajánlatuk majdnem az, amit szeretne, de nem egészen, jöjjön vissza, és mondjon valami olyasmit, hogy "oké, elfogadom az ajánlatát, de nem hagyom el a készülékeket". Lehet, hogy jól járnak ezzel, és ez teszi ki az Ön 5000 dollárját, amelyet elvesztett volna, ha elhamarkodott tárgyalásokba kezd
4. lépés. Lépjen előre az eladással
A lakás vásárlója szeretne egy időkeretet kapni a "feltételek eltávolítására". Általában, ha van ajánlata, a vevő "komolyan" gondolja otthonát. Ha hosszabbításra van szükségük, csak akkor adják meg, ha kevés egyéb tevékenység van. De ha még mindig sok más ajánlatot kap az otthonában, vagy esetleg úgy érzi, hogy nem kap olyan jó üzletet, mint azt eredetileg gondolta, akkor ne hosszabbítsa meg a feltétel dátumát, és így semmisítse meg az ajánlatot. Ez lehetővé teszi, hogy elfogadja a tartalék ajánlatot, amely jobb és erősebb lehet.
Általában azonban beleegyező akar lenni ezen a ponton az üzlet sikeres lebonyolításához. Tehát, ha harmadszor is el akarják hozni a családjukat, csak hadd jöjjenek megnézni
5. lépés. Keresse meg a következő projektjét
Most, hogy a vevő megszüntette a feltételeket, elkezdheti keresni az új ingatlant a vásárláshoz, vagy megpróbálhat egy másik ingatlant keresni ugyanúgy, mint az imént. Azon a napon, amikor birtokba veszik, "kint" kell lennie. Röviddel azután, hogy birtokba veszik, nagy kövér fizetést kap az eladásból származó nyereségből. Vagyis, hacsak nem viszi be az új otthonba, végül vásárol. Általában a legjobb, ha a bevételét otthonában hagyja.
Ne készpénzt készíts és menj el költeni a pénzt. Jobb, ha összevonja a hatást, és hagyja, hogy pénze munkába álljon a következő vásárláskor, mint a vásárlásra és az extravaganciára pazarolni. Persze, vásároljon magának nyaralást az üzletből néhány nagy összegért, de hagyja, hogy a nyereség többi része a következő otthonban dolgozzon, vagy más befektetés, ahol még több pénzt keres
Tippek
- Ez egy nagy tendencia. De ez nagy versenyt is jelent. Ha ezt meg akarja tenni, akkor mindenképpen olvasson utána. Ne feledje azonban, hogy a legtöbb otthoni lapozós műsor, könyv és anyag a régebbi ingatlanok és a bajba jutott ingatlanok lapozására összpontosít, amelyek közül néhánynak felújításra lehet szüksége, és ez egy teljesen más labdapark. Éppen ezért érdemes megfontolni a vadonatúj otthonokat, ahol az építtető csak csekély nyereség miatt akar felszámolni. Vannak építők, akik csak ki akarnak szállni, vagy "ki kell szállniuk", és nyereménykor eladják.
- Ha rengeteg ember érkezik, hogy megnézze az otthonát, például naponta többen, akkor lehet, hogy alulárazza az ingatlanát. Nem kapna annyit, hacsak nem olyan alacsony az ára, hogy az emberek azt gondolják, hogy ez egy nagyszerű ajánlat, és nem ez a cél. A cél az, hogy "versenyképes áron" legyen, de továbbra is nyereséges legyen.
- Próbálja megtalálni az úgynevezett „átalánydíjas” ingatlancéget. Megkapják az Ön listáját a környéken legnépszerűbb MLS -en, lehetővé téve más ingatlanforgalmazók számára, hogy elkezdjék eladni otthonát. Azonban csak "átalánydíjat" számítanak fel, ami gyakran 40% körüli megtakarítást jelent az ingatlanforgalmazói jutalékokban.
- Ha lakást vásárol, hacsak nem nagyon ismeri a szerződések és tárgyalások kitöltését, próbáljon ügyvédet és/vagy ingatlanügynököt bevonni, hogy jelen legyen és az Ön nevében dolgozzon. Ezek nélkül az eladó megpróbálhat olyan feltételeket meghatározni, amelyek végül bántani fogják Önt, és lehet, hogy nem is tudja. Tehát szeretné, ha néhány tapasztalt szakember ott lenne a csapatában, és tanácsot adna Önnek, mielőtt aláírja a szaggatott vonalon, hogy megvásárolja vagy eladja az otthont.
Figyelmeztetések
- Írja le a cselekvési tervet gondosan, az utolsó tételig. Mérje meg az összes előnyt és hátrányt. Hogyan fogja befolyásolni az otthoni életét, van -e családja, amire gondolnia kell, hogyan fogja ez befolyásolni a munkáját, és megengedheti -e magának, hogy váratlan költségeket viseljen az ingatlan hordozásáig, amíg meg nem fordítja?
- Ez egy alapvető vázlat, hogyan kell ezt megtenni. Nagy összegekkel fog foglalkozni, és bizonyos feltételek mellett olyan helyzetbe kerül, amely sok pénzbe kerülhet, ha hibázik. Más szóval, legyen nagyon óvatos. Ezt azoknak szánjuk, akik hajlandóak elvégezni a házi feladatukat, megjelölni az "i" -jüket és keresztbe tenni az összes "t -t". Nem azoknak, akik hülyén fognak csak rohanni és "szárnyra kelni". Ne feledje, hogy ezeken az ajánlatokon sokat kell lovagolni.
